Madrid enfrenta una crisis de vivienda sin precedentes y, todo ello, a pesar de que hay ambiciosos planes urbanísticos en marcha. La oferta proyectada no alcanza a cubrir una demanda que no ha dejado de crecer por factores como el aumento de los precios, el alquiler turístico, la escasez de suelo y la concentración urbana.
Ante esta tesitura, la Comunidad de Madrid ha previsto el desarrollo de hasta 33 proyectos urbanísticos en Madrid centro, Alcorcón, Brunete y Rivas-Vaciamadrid, entre aquellos más numerosos, que sumarían más de 150.000 nuevas viviendas de un total de 358.000 previstas para toda la región, y que se apoyan en promociones de menor tamaño como Alcobendas, Pozuelo, el Molar, Paracuellos o Majadahonda, entre otras.
Los planes actuales: más de 350.120 viviendas
La Comunidad de Madrid tiene en marcha proyectos que suman un total de 358.120 nuevas viviendas, entre las que destacan desarrollos urbanísticos como Ahijones, Cañaveral, Valdecarros, Berrocales, Ensanche Norte o Nueva Centralidad Este.
Muchas de ellas con un regimen de protección e incluso aprovechando antiguas oficinas para su conversión en vivienda residencial, incluidas en planes como Plan Vive (20.000 viviendas), Suma Vivienda (2.200) y otros proyectos en Madrid Nuevo Sur, Antigua Cárcel de Carabanchel o Ermita del Santo.
Estas iniciativas representan una de las mayores operaciones inmobiliarias en Europa, pero aún están lejos de satisfacer la demanda existente y atienden a un problema concreto: la falta de viviendas presenta un déficit estructural que está lejos de minimizarse.
La demanda real
Según el Banco de España, España necesita construir 600.000 viviendas nuevas desde 2025 para equilibrar la oferta y la demanda, considerando el déficit ya existente entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva.
En el caso específico de Madrid, este mismo mes de abril, el alcalde José Luis Martínez-Almeida ha señalado que la ciudad requiere 40.000 nuevas viviendas al año hasta 2037 para satisfacer la demanda, pero actualmente solo se están construyendo una media de 9.000 por año.
Los debates sobre construir son vanos. En Madrid, las cartas están repartidas para las próximas décadas. La única cuestión es la implicación de las administraciones: planes de vivienda con cheques, ayudas, deducciones, incluso cogestión o recompras.
— Jorge Dioni López (@jorgedioni.bsky.social) 21 de abril de 2025, 8:15
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Esa brecha ha generado lo que los analistas denominan “demanda embalsada”: unas 75.000 viviendas que no se han podido satisfacer en los últimos tres años. A todo ello, hay que sumarle el retraso generalizado de las nuevas generaciones, que no están pudiendo emanciparse ni tan siquiera a través de la vía del alquiler, debido al encarecimiento de los precios.
Además, el crecimiento de viviendas turísticas está agravando la situación. Según el propio alcalde, restando responsabilidad al consistorio, afirmó que “los ayuntamientos somos el último eslabón" en el momento de controlar este mercado, ante la falta de legislación efectiva desde instancias superiores.
Uno de los grandes retos urbanísticos en España es la hiperconcentración de oportunidades laborales, servicios e infraestructuras en los grandes núcleos urbanos, lo que dispara el precio del suelo y tensiona aún más el mercado de la vivienda.
Como advierte el Observatorio Metropolitano de Madrid, este modelo basado en la centralización genera desigualdades territoriales, colapsa el transporte y expulsa a los trabajadores hacia la periferia. Diversos urbanistas y académicos señalan que el crecimiento debería apoyarse también en ciudades intermedias y modelos policéntricos, más sostenibles y equitativos. En esta tesitura, algunos medios defienden que el urbanismo madrileño y la expansión hacia una megalópolis es un problema político de primer nivel.
Concentración urbanística: ¿soluciona algo?
El enfoque actual de desarrollo urbano en Madrid se centra en grandes proyectos periféricos, como la Estrategia del Sureste. Estos proyectos, que buscan aumentar el parque inmobiliario, también han sido objeto de críticas por fomentar una expansión urbana descontrolada y por no abordar adecuadamente las necesidades de vivienda asequible en el centro de la ciudad.
La apuesta por grandes desarrollos periféricos como Valdecarros (51.656 inmuebles) ha sido cuestionada tanto por su impacto ambiental como por su ineficiencia en términos de integración urbana y movilidad.
A esto se suma el auge de mini pisos y reconversiones de locales en viviendas, una práctica que busca aumentar la oferta en zonas tensionadas pero que plantea serios interrogantes sobre la calidad de vida. Como alerta un reportaje de El País, la mayoría de estas “soluciones” terminan derivando en pisos con mala ventilación, sin luz natural y sin los mínimos estándares habitacionales.
Por último, como señalan numerosas voces: ¿quién puede acceder a la compra de vivienda? En su cuenta de Bluesky, el analista Jorge Dioni plantea que la concentración de vivienda en grandes bolsas de suelo lejos del centro urbano favorece la dependencia del coche y la gentrificación de los barrios históricos.
De este modo, la crisis de vivienda en Madrid no puede resolverse únicamente con la construcción de nuevas viviendas. Es necesario adoptar un enfoque integral que incluya el impulso de vivienda pública, pero también asequible, la flexibilización de las normativas urbanísticas a las nuevas realidades, la rehabilitación de vivienda existente y ese molesto fantasma que pulula entre habitaciones: ¿es viable seguir teniendo cientos de miles de pisos vacíos?
Una pregunta incómoda, para una situación todavía más incómoda: sobre todo, para los que no tienen un techo bajo el que sentarse a darle vueltas al tema.